Edificio XUE — Caso Soiling: así está el proceso de reclamación de garantía

El agua no es una sorpresa: estaba medida y advertida desde 2023

El numeral 4.2 «Nivel de aguas» del estudio geotécnico de E&R Ingeniería de Suelos (informe EYR-S 19126, octubre de 2023), en su página 18, deja consignada la condición del agua en el predio antes de que se firmara el contrato:

Es decir: el agua llegó a detectarse a 85 centímetros por debajo de la placa del sótano, y el propio estudio documenta que el nivel freático descendió cerca de un metro respecto de 1978 —un abatimiento que es una de las causas del comportamiento del suelo bajo el edificio—. Esta es la condición que motivó la contratación: el contrato con SOILING S.A.S. reconoce este estudio como su antecedente.

Por eso el Edificio sostiene que el agua no puede invocarse como una circunstancia imprevisible. Estaba medida, tabulada y advertida en el documento que dio origen al contrato, y el diseño de refuerzo se calculó por fricción sobre ese mismo terreno. Lo que la copropiedad reclama es que la solución ejecutada atienda esa condición conocida, tal como se contrató.

El estudio geotécnico pidió 30 metros; las hojas de vida registran 25

El estudio que dio origen a la contratación —Diagnóstico Geotécnico y Recomendaciones de Reforzamiento de Cimentación, informe EYR-S 19126 de E&R Ingeniería de Suelos, del 20 de octubre de 2023, firmado por el Ing. Andrés Otero Márquez (Mat. 2520240246 CND) y radicado ante la Curaduría Urbana No. 2— especifica en su numeral 8.1 que los micropilotes «tendrán un diámetro de 0.20/0.30 m y 30.0 m de longitud efectiva». El anexo de cálculos del mismo informe lo confirma: «Longitud útil (m) = 30,0».

Las hojas de vida que el contratista entregó como soporte de obra registran, pilote por pilote, «altura de excavación 25 m», cota de fondo −25,00 y «metros para facturación: 25,00», con broca de 0,30 m. El diseño geotécnico es además por fricción, no por punta: el aporte de capacidad depende de la longitud del fuste en contacto con el suelo, y el propio estudio descuenta la fricción de los primeros 7,5 m por tratarse de masa deformable. Es decir, los metros faltantes son precisamente los del tramo profundo, que es el que más aporta.

Precisión necesaria: el Acta de Finalización señala que la obra se ejecutó conforme a los planos de reforzamiento de GEDIC S.A.S. (folios R-001 a R-010), que son un documento distinto del estudio geotécnico y no obran en el expediente de la copropiedad. Establecer si esos planos acogieron los 30 m recomendados o adoptaron otra longitud, y con qué respaldo de cálculo, es una de las solicitudes formales que el Edificio elevó al contratista.

El concepto técnico preliminar de D&CO agrega una tesis independiente de la discrepancia de longitud: el reforzamiento con micropilotes mejora la transferencia de cargas de la cimentación, pero no resuelve el ingreso ni la presión del agua subterránea —subpresión y empujes hidrostáticos bajo la placa de sótano, saturación de los suelos con lavado de finos, y corrosión del acero de refuerzo con deterioro del concreto—, porque la obra ejecutada no incluyó filtros perimetrales, geodrenes ni sistema de bombeo. Bajo esa lectura, incluso si los micropilotes se hubieran ejecutado a los 30 m completos, el alcance de la intervención seguiría sin atender el control freático que el propio estudio geotécnico identificó como condición del predio.

Los ensayos que aún no se han practicado

El concepto técnico preliminar de D&CO especifica el protocolo de verificación que falta por practicar sobre la placa, las columnas y los elementos afectados, más allá de los fisurómetros ya mencionados. Ninguno de estos ensayos se ha ejecutado todavía; forman parte de lo que debe resolver el dictamen técnico independiente.

Qué hay detrás de los «13 requerimientos documentales»

La línea de tiempo ya registra que, el 13 de agosto de 2026, el Edificio formuló 13 requerimientos documentales al contratista. El concepto técnico preliminar de D&CO precisa su contenido: planos As-Built estructurales y arquitectónicos, memorias de cálculo de la placa, diseño de mezcla y fichas técnicas del acabado instalado, actas de cantidades realmente ejecutadas (APU) con identificación gráfica de lo «Contratado vs. Ejecutado», actas técnicas de recibo con verificación de diseño, y certificación del constructor sobre los elementos que quedaron ocultos o no son visibles a simple vista.

El mismo documento anticipaba que el diagnóstico debía resolver treinta preguntas de fondo sobre el origen de las patologías, no limitarse a describir sus síntomas, y exigió entregar todo ese soporte en medio físico y magnético antes de instalar cualquier mesa técnica de conciliación final.